不動産投資
投資の1つとして不動産投資に興味があって調べている。
きっかけ
友人が新築1Rマンションの営業を受けて相談を受けたから。新築1Rマンションと言えばほぼ詐欺みたいなもん、というか向こうから売り込みかけてくる物件はろくなものがないと思っているので止めた方が良いとアドバイスしたのだが
- 他に儲かるものは?
- 儲かる不動産投資となにが違うの?
と言われ、答えられなかった。また別の友人がマンション一棟買いして投資をしており、その詳細も気になった。 よって不動産投資全般について調べてみる。
全体像
金融投資の場合、FX、債券、個別株、米国株、NISA、普通に投資信託買うなどいろんな方法があるのと同じで、不動産投資もいろんなスタイルがあるのだろう。全体像を知れば、今検討している手法がどこにポジショニングされるのかが分かるので、それが分かるようになればいいと思った。
スタイル評価の軸
軸1. どんな不動産を買うか?
金融投資で言う
のようなものと同じで、不動産投資でも
- モノ
- マンション一部屋
- 新築
- 中古
- マンション一棟
- 新築
- 中古
- 戸建て
- 新築
- 中古
- マンション一部屋
- 場所
- 都心
- 田舎
- 駅からの距離
- 近い
- 遠い
のように、商品の種類がいろいろある。また、人によって得意・不得意が分かれるようである。
軸2. どういった買い方をするか?
金融投資で言うと
など、外国株式に投資するとしても、いろいろな買い方がある。これも不動産投資だと
- マンション営業から提案されたものを買う
- 投資用物件専用サイトから買う
- 町の不動産屋を訪問して買う
などがある。
不動産投資は奥深いものだが、今の私の知識だと大まかに上記を抑えるのが最低レベルかなと思う。
不動産投資で大事な事
さて、金融投資の場合、軸1. どんな金融投資をするか、でリスク・リターンがほぼ決定する(アセット・アロケーションと呼ばれているもの)だが、不動産投資手の場合、軸2. どういった買い方をするかでまずリスク・リターンが決まってしまう用である。
よってこのエントリでは軸2.について書いていく。
買い方
大まかにカテゴライズすると以下となる。
| 買い方 | 利回り | 物件 | 労力 | 必要な知識 | リスク |
|---|---|---|---|---|---|
| 向こうからアプローチしてくる不動産営業 | 低(-4%～2%) | 新築ワンルーム | 低 | 低 | 中 |
| RENOCY or MIRAP | 中(2%～4%) | 中古ワンルーム | 低 | 低 | 低 |
| 自力で全部やる | 高(10%～15%) | いろいろ | 高 | 高 | 高 |
向こうからアプローチしてくる不動産営業
どこを調べても「やってはいけない」代表例がこちらのようである。一番大きな理由として「本当にいい物件は秒で売り切れるのに、向こうから営業してくるのがいい物件なわけがない」というのがあるが、その他の理由も含めていろんなサイトで書かれているのでご参考まで。
- 【漫画】ワンルームマンション投資は絶対やめておけ！ 〜もはや詐欺！ 不動産屋の甘い言葉に潜む罠〜【マンガ動画】 - YouTube
- 【絶対NG】新築ワンルームマンション投資をしてはいけないこれだけの理由《不動産投資の基礎講座》 - YouTube
主に外資系コンサルなど多忙で年収が高い人がターゲットにされるイメージであり、「家賃保証」「管理はおまかせ」というキーワードが出てくればこの方式。
この方式でやりつつ良心的な業者もいるかもしれないのだが、どの業者と付き合えばよいか分からないので一括して切ってしまっていいのかな、というイメージがある。
RENOSY or MIRAP
その中で、今風のスタイルで営業しているRENOSYとMIRAPという業者を見つけたので、こことコンタクトを取ってみるつもり。
ここが前述の「向こうからアプローチしてくる不動産営業 = 新築ワンルーム業者」と何が違うのかですが、扱っているのが中古ワンルームマンション、という時点で少し良心を感じる。
出展：築年数から見た首都圏の不動産流通市場
新築ワンルーム業者の何が良くないかというと、扱っている物件が新築ワンルームなので買った瞬間から資産価値が落ち続ける事。上の図で出した取り、築年数20年以上経過した物件は値下がりが少なくなるので、物件の売買差益で大損するということはなさそうである。
第21回 【マイホーム】資産価値の落ちないマンションの特徴3選【不動産投資編】 - YouTube
あとはRENOSY or MIRAPの謡う通りの安定入居がなされるかは問題だが、youtubeで調べた感じだと今の所すごい悪評は聞かない。
収支公開！ 話題の「RENOSY」で中古ワンルームマンション不動産投資（大阪物件＠梅田） - YouTube
この方は毎月家賃で収益が出ているし、おそらく中古物件なので仮に売却しても大きく損はしないので、プラスの投資と言えると思う。※ しかも物件の減価償却による節税が考慮されていないので、それ考慮するともっとプラス
自力で全部やる(大家業)
もっとガチで、自分で物件をチョイスして自分で賃貸をつけていくスタイル。これはマンション1棟買いしてリフォームしてバリューアップ、みたいなキーワードで探すことが出来る。
この方々はRENOSY or MIRAPの物件も手数料が上乗せされてるから割高、と切っている。
不動産投資でRENOSYを使うべきか！現役投資家がお答えします！ - YouTube
どうやらこの業界で有名なのが浦田健という人物。大家業として成功したのち、各地の大家業をつなぐようなコミュニティ運営を行っている。
J-REC｜不動産投資の資格やセミナーなら日本不動産コミュニティ
もし時間や労力をかけても不動産の事を勉強し、業者に騙されずにリターンを得たいなら、こういった場所でまじめに勉強して自分で物件探しから融資付け、管理業者を探すまでやる必要がある様子である。
2021年版 絶対やってはいけない不動産投資５選【538】 - YouTube
Amazonで不動産投資本系を探すと、ほぼこちらのナレッジに関する本が出てくる気がする。
さて問題。不動産投資をするべきでしょうか?
代表的な株式投資であるインデックス投資と、不動産投資を比べた表が以下である。
| 投資方法 | 利回り | 物件 | 労力 | 必要な知識 | リスク |
|---|---|---|---|---|---|
| インデックス投資 | 中(1%～3%) | - | 低 | - | 中 |
| RENOCY or MIRAP | 中(2%～4%) | 中古ワンルーム | 低 | 低 | 低 |
| 自力で全部やる | 高(10%～15%) | いろいろ | 高 | 高 | 高 |
論点1. ほったらかしで大丈夫、リターンは1%～3%が期待できるインデックス投資があるのに、不動産投資をやるべきなのか?
現時点での私の理解ですが、不動産投資のメリットは、銀行からローンを引っ張ることで手持ちの現金以上の投資が出来る事。例えば、手持ちの現金が1000万円でこれを全部インデックス投資に突っ込んでも年間リターンは10万～30万円となる。これに不動産投資を加えた場合、1000万円の物件を購入して20万円～40万円のリターンとなる。
ポイントとしては、1000万円の物件を購入すると言ってもローンなので、1000万円が手元になくても大丈夫、ということ。毎月ローンの返済はあるが、家賃収入で相殺すればOKである。
ということで、投資効果をさらに期待するのであれば、インデックス投資に加えて不動産投資を行うのはアリだと考えます。
※ インデックス連動でもレバレッジをかけられる商品は一応あります。レバナスとか。あと、日経平均先物を買うとか。
論点2. 高利回りが期待できるとはいえ、勉強に時間がかかり、物件購入後も管理工数がかかる「自分で全部やる」不動産系に取り組むのか?
これはまだ分からないのですが
- 何時間くらい勉強すれば出来るようになるのか?
- 勉強したとして、結果が返ってくるのか?(リターンが安定するのか)
がポイントかな、と。例えばリターンを得るために10,000時間くらい勉強しなければいけないのであれば他の投資の方が時間対効果が高いかもしれない。また勉強したとして、ちゃんと得できるのか?というのも気になる。
これがどうなのかは自分で勉強したり人に聞いたりすればいいんだろうが、結論として「勉強はし続けるべき」「勉強すればリスクは減らせるが、投資というのはそもそもリスクのあるものであり0には出来ない」になるのかなと思う。
今後の話
ひとまずRENOSY or MIRAPの話を聞きつつ、自力で全部やるための勉強を始めようと思う。勉強方法はひとまず読書。
